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2016最新CPA稅法13個小稅種深度總結版

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小稅種)房產稅?

納稅范圍 計稅依據稅率——比例稅率 稅收優惠 征收管理及納稅申報
征稅對象:

房屋,按房屋計稅余值或租金征收;房企的商品房,出售前不征,但出售前已使用、出租、出借的征(不征土地增值稅)獨立于房屋之外(圍墻 水塔等不證)

納稅人:房屋產權所有人。

①屬于國家,經營管理單位,集體或個人的,誰用誰繳②出典的,承典人交;③產權所有人,承典人不在房屋所在地的或產權未確定及租典糾紛未解決,代管人和使用人交;

①無租使用的,使用人代繳(房產余值)

② 外商投資企業和外國企業 外籍個人也交

征稅范圍:位于城市、縣城、建制鎮、和工礦區的房屋,不包括農村房屋

從價計征依照房產原值一次減10%~30%后的余額計征。稅率1.2%

1、房產原值,不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中,均應按照房屋原價計算。

2、房產原值包括與房屋不可分割的附屬設施:如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,

3、納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,要相應增加房屋的原值。交付使用次月。

4、以房產聯營投資的,房產稅計稅依據應區別對待:

A、共擔經營風險的,以房產余值為計稅依據 不交營業稅

B、收取固定收入,不承擔經營風險,實際是以聯營名義出租,由出租方按租金收入計征房產稅。(有可能分段計算)

5、融資租房屋的,以房產余值計算征收,租賃期內房產稅的納稅人,由當地稅務機關根據實際情況確定。

6、以房屋為載體的不可隨意移動的附屬設備和配套設施,都一并計入房產原值;對于更換的設備和設施,將其價值計入原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值,對其中易損壞、需經常更換的零配件,更新后不計入房產原值

7、對居民住宅區內業主共有的經營性房產,由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的,依照房產原值減除10%-30%后的余值計征;沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分,參照同類房產核定房產原值;出租的,依租金收入計征。

8、從價計征的,房產原值應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。(每單位建筑面積地價*2)

9、地下建筑物:工業用途以房屋原價的50%-60%、商業及其他用途的按70%-80% 相連的視為一個整體。

從租計征:計稅依據為房產租金收入,以勞務或其他形式抵付,應按同類房地產的租金水平確定標準租金額;對出租房產,約定免收租金期限的,在免收租金期間由產權所有人按照房產余值(從價計征)繳納房產稅。

稅率:12%;個人出租不區分用途一律4%(營業稅3%/2 房產稅4%個人所得稅10% 印花城鎮土地使用免);從租12%(按年計算)

稅額計算公式:從價計征:全年應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

從租計征:全年應納稅額=租金收入×12%(個人為4%)

法定減免:(前四條同土地使用稅)

1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產

2、由國家財政部門撥付事業經費的單位,如學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術這些實行全額或差額預算管理的事業單位所有的,本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的

4、個人所有非營業用的房產免征;出租、營業用房,征

5、經財政部批準免稅的其他房產:3項
1.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產,免征房產稅。
2.對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房,暫免征收房產稅。
包括企業、自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房,房管部門向居民出租的公有住房等。
3.經營公租房的租金收入,免征房產稅。

 

納稅義務發生時間:

1、將原有房產用于生產經營,生產經營之月起

2、自行新建房屋用于生產經營,從建成之次月起

3、納稅人委托施工企業建設的房屋從辦理驗收手續之次月起(此前已使用或出租、出借的新建房屋,應從使用或出租、出借的當月起)

4、購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起

5、購置存量房,自辦理房屋權屬轉移,變更登記手續,房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起

6、納稅人出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起,繳納

7、房地產開發企業自用、出租、出借,自使用或交付之次月納稅。

(注:4、5、6對應土地使用稅的1、2、3一模一樣)

8.其他、因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末

終止房產納稅義務 發生變化的當月末

納稅地點

在房產所在地。對房產不在同一地方的納稅人,應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。

納稅期限:

房產稅實行按年計算,分期繳納的征收辦法。(同土地使用稅)具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定(同土地使用稅及車船稅)

?小稅種)城鎮土地使用?

納稅范圍 計稅依據稅率 征收及納稅申報
納稅人:

在城市、縣城、建制鎮和工礦區內使用土地的單位和個人,包括內資企業、外商投資企業和外國企業在華機構、事業單位、社會團體、國家機關、軍隊及其他單位,個體工商戶及個人也是納稅人。不包括農村的土地(房產稅一樣)。

1擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的,實際使用人和代管人納稅

2土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的,實際使用人納稅

3土地使用權共有的,雙方都是納稅人分別納稅,按各自占用的土地面積納稅

42009年1月1日起,公園、名勝古跡內的索道公司經營用地,征。

實行有幅度的差別稅額 定額稅率

計稅依據:實際占用的土地面積

1.以測定面積為計稅依據,適用于由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的納稅人。
2.以證書確認的土地面積為計稅依據,適用尚未組織測量土地面積,但持有政府部門核發的土地使用證書的納稅
3.以申報的土地面積為計稅依據,適用于尚未核發土地使用證書的納稅人。待核發土地使用證以后再作調整
4.新增:對單獨建造的地下建筑用地——暫按應納稅款的50%征收土地使用稅
(1)取得土地使用證,按證書面積;
2)未取得土地使用證或證書未標明土地面積,按地下建筑物垂直投影面積。

全年應納稅額=實際占用應稅土地面積)×適用稅額

確定土地面積

1由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的,以測定面積為準

2以核發的土地使用證上確認的面積為準

3未發土地使用證的,用納稅人申報的面積,核發證書后再調整

稅率:定額稅率(有幅度的差別稅額) 最高與最低稅額之間相差50倍,同一地區最高與最低稅額之間相差20倍

·經濟落后地區,適用稅額標準可降低,但降低額不能超過最低稅額的30%;經濟發達地區可適當提高,須報財政部批準

稅法規定的:一、《暫行條例》或其他法規中規定的統一免稅項目
1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。 2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。 4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。5.直接用于農、林、牧、漁業的生產用地。包括:在城鎮土地使用稅征收范圍內經營采摘、觀光農業的單位和個人,其直接用于采摘、觀光的種植、養殖、飼養的土地。 不包括:農副產品加工場地和生活辦公用地
6.經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地,從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年。7.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的土地,免征城鎮土地使用稅
8.企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園,其用地能與企業其他用地明確區分的,免征城鎮土地使用稅。
9.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的土地,免征城鎮土地使用稅。

10.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地),免征城鎮土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地,納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。
納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權土地上的多層建筑,對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮土地使用稅。
11.政策性免稅:(1)對石油天然氣生產建設中用于地質勘探、鉆井、井下作業、油氣田地面工程等施工臨時用地;(2)企業的鐵路專用線、公路等用地,在廠區意外、與社會用地段未隔離的;(3)企業廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地;(4)鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地;
12.自2015年1月1日起至2016年12月31日止,對物流企業自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設施用地,減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

二、由省、自治區、直轄市地方稅務局確定的減免稅項目

1.個人所有的居住房屋及院落用地。 2.房產管理部門在房租調整改革前經租的居民住房用地。

3.免稅單位職工家屬的宿舍用地。 4.集體和個人辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用地。

采用按年計算、分期繳納的征收方法。具體納稅期限省、自治區、直轄市人民政府確定。

納稅義務時間:

1購置新建房,交付使用次月。

2購置存量房,辦理房屋權屬轉移,變更登記手續,簽發證書之次月

3出租、出借,自交付房產之次月

4以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起,未約定交付時間的,從合同簽訂的次月起繳納

5新征用耕地,自批準使用之日起滿一年。(耕地占用稅)

6新征用非耕地,自批準征用次月。土地所在地納稅。

7.納稅人因土地的權利發生變化而依法終止城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到土地權利發生變化的當月末。

注:使用的土地不屬于同一省自治區直轄市的,分別納稅

?小稅種()契稅

納稅人及納稅范圍 計稅依據稅率 稅收優惠 征收管理及納稅申報
以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅。

一般規定:

1、國有土地使用權出讓(不繳納土地增值稅)

2土地使用權轉讓(不包括取得農村集體土地承包經營權)

3、房屋買賣,視同買賣的有:

A以房產抵債或實物交換房屋。按房產折價款繳納契稅

B以房產做投資或做股權轉讓(自有房產作股投資本人獨資企業不繳)(房地產企業以自建商品房投資交土地增值稅)

C房屋拆料或翻建新房。

4、房屋贈予(不符合條件需交土地增值稅)法定繼承免

5、房屋交換(單位之間交換還要交土地增值稅)包括以獲獎方式承受和以預購方式或預付集資建房款承受土地、房屋權屬。

6、承受國有土地使用權支付的土地出讓金。不得因減免土地出讓金減免契稅

【提示】對已繳納契稅的購房單位和個人,在未辦理房屋權屬變更登記前退房的,退還已納契稅;在辦理房屋權屬變更登記后退房的,不予退還已納契稅。

稅率: 3%~5%幅度稅率

(省、自治區、直轄市人民政府幅度內確定)

應納稅額=計稅依據×稅率

計稅依據是不動產的價格

1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,以成交價格計稅2、土地使用權贈予、房屋贈予,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。3、土地使用權的交換、房屋交換,以所交換的土地使用權、房屋價格差額為計稅依據。(價格相等時,免;不等時,應由多付的一方繳納)4、以劃撥方式取得的土地使用權,經批準轉讓房地產時,由房地產轉讓者補交契稅,計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益5、房屋附屬設施征收契稅依據的規定:采用分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的,按合同規定的總價款;承受的房屋附屬設施如為單獨計價,按當地適用稅率;如與房屋統一計價按房屋相同的稅率。6、個人無償贈與不動產(法定繼承人除外),對受贈人全額征收契稅(交契稅、印花稅時,需提供個人無償贈與不動產登記表)

一般規定:1、國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,免征。

2、城鎮職工按規定第一次購買公有住房,免征。對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。

3、因不可抗力滅失住房重新購買,酌情減免。

4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權屬的,由省級人民政府確定減免。

5、承受各種荒地的土地使用權,用于農、林、牧、漁生產的,免征

6.予以免稅的外國駐華使館、領事館及其外交代表、領事官員等承受土地、房屋權屬。7.新增:公租房經營單位購買住房作公租房的,免征契稅。

特殊規定:1.企業公司制改造

國有獨資公司(50%以上股權免)~國有控股(85%以上股權免)~新公司2.企業出售:國有、集體企業出售,被出售企業法人予以注銷,并且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工,其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的,對其承受所購企業的土地、房屋權屬,減半征收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的,免征契稅。

3.企業注銷、破產:債權人(包括職工)承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的,(破產抵債)免;對非債權人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬,同2

4.企業分立:企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業,對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬,不征收契稅

5.非公司制企業,整體改建為有限責任公司或股份有限公司,或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的,對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬,免征契稅。

 

 

納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人。單位包括內外資企業、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。

納稅義務發生時間:納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證的當天,

納稅期限:納稅人當自納稅義務發生之日起10日內。

納稅地點:

土地、房屋所在地

 

 

?小稅種(耕地占用稅

納稅人及納稅范圍 計稅依據稅率 稅收優惠 征收管理及納稅申報
耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人,按照規定稅率一次性征收的稅種。屬于對特定土地資源占用課稅。

納稅義務人:

占用耕地建房或從事非農業建設的單位和個人,包括各類性質的企業、事業單位、社會團體、國家機關、部隊以及其他單位;也包括個體工商戶以及其他個人

征稅范圍:

包括用于建房或從事其他非農業建設征(占)用的國家和集體所有的耕地。·耕地包括從事農業種植的土地,包括菜地 園地–花圃、苗圃、茶園、果園、桑園等園地和其他種植經濟林木的土地;魚塘。

·對于占用已開發從事種植、養殖的灘涂、草場、水面和林地從事非農業建設,由省、自治區、直轄市確定是否征收耕地占用稅。

·此外,在占用之前三年內屬于上述范圍的耕地或農用土地,也視為耕地。

稅率:

耕地占用稅實行地區差別幅度定額稅率。人均耕地面積越少,單位稅額越高:每平方米5~50元。

經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達、人均耕地特別少的地區,適用稅額可以適當提高,但最多不得超過上述規定稅額的50%。

計稅依據:

應納稅額 = 納稅人實際占用的耕地面積 × 適用稅額標準

免稅:

1.軍事設施占用耕地;

2.學校、幼兒園、養老院、醫院占用耕地。

減稅:

1.鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地,減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。

2.農村居民占用耕地新建住宅,按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅。

·免征或者減征耕地占用稅之后,納稅人改變原占地用途的,不再屬于免征或減征情形的,應當按照當地適用稅率補繳耕地占用稅。

1.耕地占用稅由地方稅務機關負責征收。

2.獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內繳納耕地占用稅。

另外:

(1)納稅人臨時占用耕地,應當依照本條例的規定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內恢復所占用耕地原狀的,全額退還已經繳納的耕地占用稅。

(2)占用林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地建房或者從事非農業建設的,比照本條例的規定征收耕地占用稅。建設直接為農業生產服務的生產設施占用前款規定的農用地的,不征。

小稅種五)車船稅

納稅范圍 計稅依據稅率 計算公式 稅收優惠、征收管理及納稅申報
征稅范圍:

依法在我國車船管理部門登記的車船。

在單位內部場所行駛或作業的機動車輛和船舶

納稅義務人

我國境內車船的所有人或者管理人,其未繳,由使用人代繳。

【新增】境內單位和個人租入外國籍船舶,不征收車船稅;境內單位將船舶出租到境外的,應依法征收車船稅。

稅率:定額稅率? 應納稅額=計稅單位×固定稅額

計稅單位“輛”、“整備質量每噸”、“凈噸位每噸”、“艇身長度每米”。

記:載人的,按輛;載貨的,按整備質量每噸;船舶,按凈噸位每噸。

應納稅額的計算方法

購置的新車船,購置當年的應納稅額自納稅義務發生的當月起按月計算。公式為:

應納稅額=(年應納稅額/12)×應納稅月份應納稅月份數=12-納稅義務發生時間(取月份)+1

保險機構代收代繳車船稅和滯納金計算
(一)特殊情況下車船稅應納稅款的計算
1、購買 “交強險”的車輛:憑已收稅款信息的交強險保險單車輛登記地的稅務機關不再征收。
2、已向稅務機關繳稅的車輛或稅務機關已批準減免稅的車輛

應納稅額=減稅前應納稅額×(1-減稅幅度)

法定免稅:

1、節約能源 新能源(純電動汽車、燃料電池汽車和混合動力汽車)1)對節約能源車輛,減半征收車船稅——其他混合動力汽車;2)對適用新能源的車輛,免征車船稅——純電動汽車、燃料電池汽車。2、捕撈、養殖的漁船(漁業船舶管理部門登記)

3、軍隊、武警專用的,警用的4、警用車船,公、國家安全機關、監獄、勞教所和法、檢領取警用牌照車輛和執行警務專用船舶;5、應當予以免稅的外國駐華使館,領事館和國際組織駐華機構及其有關人員的車船6、省、自治區、直轄市人民政府根據當地實際情況,可以對公共交通車船,農村居民擁有并主要在農村地區使用的摩托車、三輪汽車和低速載貨汽車定期減征或者免征車船稅。

特定減免 臨時入境的外國車船和香港、澳門、臺灣車船不征。

船舶噸稅的機動船舶和機場、港口、鐵路站場內部行駛作業的,車船法實施之日5年內

納稅義務發生時間:

取得車船所有權或管理權的當月,以發票所載日期的當月為準

納稅期限:按年申報,分月計算,一次性繳納。具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定(同土地使用稅、房產稅)

納稅地點:車船登記地或扣繳義務人所在地 所有人或管理人所在地。

其他管理規定:在一個納稅年度內,已完稅的車船被盜搶、報廢、滅失的,可以憑有關管理機關出具的證明和完稅證明,向納稅所在地的主管地方稅務機關申請退還自被盜搶、報廢、滅失月份起至該納稅年度終了期間的稅款。已辦理退稅的被盜搶車船,失而復得的,納稅人從公安機關出具相關證明的當月起計算繳納車船稅。

乘用車、商用車(客車)、摩托車 每輛
貨車、專用作業車 按整備質量每噸 (包括半掛牽引車、掛車 客貨兩用、三輪汽車)
機動船舶 凈噸位每噸
游艇(游艇艇身長度是指游艇的總長)。 艇身長度每米
拖船和非機動駁船分別按船舶稅額的50%計算!掛車按照貨車稅額50%計算

計稅依據:1、納稅人購買交強險時,應當向扣繳義務人提供地方稅務機關出具的本年度車船稅的完稅憑證或者減免稅證明。不能提供的,在購買保險時,按當地標準計算繳納。

2、拖船按照發動機功率每1千瓦折合凈噸位0.67噸計算征收車船稅。

3、車輛整備質量、凈噸位、艇身長度等計稅單位,有尾數的一律按照含尾數的計稅單位據實計算應納稅額,稅額計算到分

4條例及本細則所涉及的核定載客人數、整備質量、凈噸位、馬力等計稅標準,以車船管理部門核發的車船登記證或者行駛證書相應項目所載數額為準。 未登記的,用出廠合格證或進口憑證所載數,不能提供以上證件的,根據車船自身狀況參照同類車船核定。

?小稅種(車輛購置稅

納稅人及納稅范圍 計稅依據稅率(10% 稅收優惠 征收管理及納稅申報
車輛購置稅是以在中國境內購置規定的車輛為課稅對象、在特定的環節向車輛購置者征收的一種稅。直接稅。

納稅義務人:境內購置應稅車輛的(各類性質的)單位和個人。

應稅行為:購買使用;進口使用;受贈使用;自產自用;獲獎使用;以及以拍賣、抵債、走私、罰沒等方式取得并使用的行為。

征稅范圍:汽車、摩托車、電車、掛車、農用運輸車。

稅率:統一比例稅率10%

車購稅的征收范圍由國務院決定,其他任何部門、單位和個人無權擅自擴大或縮小

6. 04年10月1日 農用三輪運輸車免征

 

 

應稅行為 計稅依據 特別計稅依據 減免稅:

1.外國駐華使館、領事館和國際組織駐華機構及其外交人員自用車輛免稅;

2.中國人民解放軍和中國人民武裝警察部隊列入軍隊武器裝備訂貨計劃的車輛免稅;

3.設有固定裝置的非運輸車輛免稅;如水泥罐車

4.國務院規定予以免稅或者減稅的“其他情形”的:(1)防汛部門和森林消防部門用于指揮、檢查、調度、報汛(警)、聯絡的設有固定裝置的指定型號的車輛。(2)回國服務的留學人員用現匯購買1輛自用國產小汽車。(3)長期來華定居專家1輛自用小汽車。

城市公交企業自2012年1月1日起至2015年12月31日止,購置的公共汽電車輛免征車輛購置稅

退稅:

已納購置稅,在辦理車輛登記手續前需退稅的,可申請退稅。

一車一申報制度

征稅環節:

使用環節,最終消費環節,即在辦理車輛登記注冊手續前,繳納。

納稅地點

車輛登記注冊地的主管稅務機關申報;購置不需辦理車輛登記注冊手續的應稅車輛,應當向納稅人所在地稅務機關申報。

車輛登記注冊地是指車輛的上牌落籍地或落戶地。

納稅期限:

凡自用的,從自購之日、進口之日、其他方式取得之日起60日內申報。

繳稅方法:

1自報核繳

2集中征收繳納:納稅人集中向稅務機關統一申報、稅務機關集中申報

3代征、代扣、代收。

退稅制度:

1)車輛退回生產企業或者經銷商的,按已繳納稅款每滿1年扣減10%,未滿1年的,全額退稅;
2)符合免稅條件的設有固定裝置非運輸車輛但已征稅的;3)其它。

購買自用 不含增值稅價格(類似增值稅)

計稅價格=(含增值稅的全部價款+價外費用)÷(1+增值稅稅率或征收率)

(1)對已繳納并辦理了登記注冊手續的車輛,其底盤和發動機同時發生更換,其最低計稅價格按同類型新車最低計稅價格的70%計算(已納購置稅)。

(2)免稅、減稅條件消失的車輛,其最低計稅價格=同類型新車最低計稅價格×[1-(已使用年限÷規定使用年限)]×100%

規定使用年限為:國產車輛按10年計算;進口車輛按15年計算。超過使用年限的車輛,不再征收車輛購置稅。未滿一年,為免稅車輛的原計稅價格;每滿一年扣減10%,依據為免稅車輛的原計稅價格。超過使用年限的,不再征收車輛購置稅。即滿10年的,計稅價格為0。

(3)非貿易渠道進口車輛的最低計稅價格,為同類型新車最低計稅價格。

外匯結算申報納稅之日人行的人民幣基準匯價折合。

以上必須使用最低計稅價格

5.城市公交企業自2012年1月1日起至2015年12月31日止,購置的公交汽電車輛免征車輛購置稅

進口自用 組成計稅價格(類似進口增值稅、消費稅)

計稅價格=關稅完稅價格+關稅+(消費稅)需要注意進口后自用才交購置稅

計稅價格=(關稅完稅價格+關稅)÷(1-消費稅稅率)

如果進口車輛是不屬于消費稅征稅范圍的大卡車、大客車,則不需加消費稅。

其他自用

(包括自產、受贈、獲獎等)

凡不能提供準確車輛價格的,則由主管稅務機關參照國家稅務總局核定相同類型應稅車輛的最低計稅價格

采用最低計稅價格的情形:

1、其他自用,且無法提供售價的

2、購買自用或者進口自用應稅車輛,申報的計稅價格低于同類型應稅車輛的最低計稅價格,又無正當理由的

3、右述的特殊情形的。

新增:下列按有效價格證明上注明的價格或稅務機關核定的價格為計稅依據:(1)進口舊車;(2)不可抗力因素導致受損的車輛;(3)庫存超過3年的車輛;(4)行駛8萬公里以上的試驗車輛;(5)國家稅務總局規定的其他車輛。

并入計稅價格的項目 不并入計稅價格的項目
(1)購買者隨購買支付的工具件和零部件價款

(2)支付的車輛裝飾費;(1)、(2)均視為含稅

(3)銷售單位開展優質銷售活動所開票收取的有關費用;在一張發票上難以劃分的并入價外收入。

(4)代收款項:凡使用代收單位(受托方)票據收取的款項,應視作代收單位價外收費,應并入計稅價格中一并征稅如基金、手續費、保管費、裝飾費

(1)支付的控購費;

(2)銷售單位開給購買者的各種發票金額中包含增值稅稅款,應扣除;

(3)代收款項:凡使用委托方票據收取,受托方只履行代收義務和收取代收手續費的款項(應按其他稅收政策規定征稅)。如代辦保險費、代收牌照費、代收購置稅

 

小稅種)印花稅1?

納稅范圍 稅目以及納稅人 計稅依據的一般規定
納稅義務人:在中國境內書立、使用、領受印花稅法所列舉的憑證并應依法履行納稅義務的單位和個人。包括內、外資企業,各類行政(機關、部隊)和事業單位,中、外籍個人

1.立合同人。不包括擔保人、證人、鑒定人。2.立據人。3.立賬簿人。4.領受人。(權利、許可證照)5.使用人。在國外書立、領受,但在國內使用的應稅憑證,6.各類電子應稅憑證的簽訂人。

由兩方或以上共同書立應稅憑證的,其當事人都是印花稅的納稅人,就其所持憑證的計稅金額納稅。

合同或具有合同性質的憑證: 1.購銷合同,電網與用戶簽定的供用電合同不征 訂合同人 計稅金額以全額為主;余額計稅的有兩個:貨物運輸合同、技術合同

1.購銷合同,計稅依據為購銷金額。如果是以物易物方式,計稅金額為購、銷金額合計數,稅率0.3‰
2.加工承攬合同,計稅依據為加工或承攬收入。 受托方提供原材料,凡在合同中分別記載加工費與原材料費的,加工費按“加工承攬合同”,原材料按“購銷合同”計稅,兩項貼印花;若合同中未分別記載,則就全部金額依加工承攬合同計稅貼花。如果由委托方提供原材料金額的,原材料不計稅,計稅依據為加工費和輔料,按加工承攬合同計稅貼花。0.5‰

3.建設工程勘察設計合同,計稅依據為收取的費用。0.5‰

4.建筑安裝工程承包合同,計稅依據為承包金額。施工單位將項目分包或轉包的,應以新的分包合同或轉包合同所載金額為依據再次計算應納稅額。0.3

5.財產租賃合同,計稅依據為租賃金額(即租金收入【全額】)。注意兩點:(1)稅額不足1元的按照1元貼花。(2)財產租賃合同只是規定(月)天租金而不確定租期的,先定額5元貼花,再結算時按實際補貼印花。1
6.貨物運輸合同,計稅依據為取得的運費收入,不包括所運貨物的金額、裝卸費和保險費等0.5‰

7.倉儲保管合同,計稅依據為倉儲保管的費用。1
8.借款合同,計稅依據為借款金額(即借款本金),特殊情況應了解:0.05‰
(1)凡是一項信貸業務既簽訂借款合同,又一次或分次填開借據的,只以借款合同所載金額為計稅依據計稅貼花;凡是只填開借據并作為合同使用的,應以借據所載金額為計稅依據計稅貼花。
(2)借貸雙方簽訂的流動周轉性借款合同,一般按年(期)簽訂,規定最高限額,合同只以其規定的最高限額為計稅依據,在簽訂時貼花一次,在限額內隨借隨還不簽訂新合同的,不再貼花。
(3)對借款方以財產作抵押,從貸款方取得一定數量抵押貸款的合同,應按借款合同貼花;在借款方因無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方時,應再就雙方書立的產權書據,按產權轉移書據的有關規定計稅貼花。

(4)對銀行及其他金融組織的融資租賃業務簽訂的融資租賃合同,應按合同所載租金總額,暫按借款合同計稅。
9.財產保險合同,計稅依據為支付(收取)的保險費金額,不包括所保財產的金額。1
10.技術合同,計稅依據為合同所載的價款、報酬或使用費。0.3‰? 技術開發合同研究開發經費不作為計稅依據。
11.產權轉移書據,計稅依據為書據中所載的金額。0.5‰
12.記載資金的營業賬簿,以實收資本和資本公積的兩項合計金額為計稅依據0.5‰
凡“資金賬簿”在次年度的實收資本和資本公積未增加的,對其不再計算貼花。
其他營業賬簿,計稅依據為應稅憑證件數,每件5元。
13.權利、許可證照,計稅依據為應稅憑證件數,每件5元。

大部分應稅憑證以計稅金額納稅。計稅金額以全額為主;差額計稅的有兩個:貨物運輸合同、技術合同

2.加工承攬合同,加工、定做、修繕、修理、印刷、廣告、測繪、測試
3.建設工程勘察設計合同
4.建筑安裝工程承包合同,包括總包、分包、轉包
5.財產租賃合同
6.貨物運輸合同(航空 鐵路 海上 公路 聯運 )
7.倉儲保管合同(倉單 棧單)
8.借款合同(包括融資租賃合同),不包括金融機構之間的(屬同業拆借)
9.財產保險合同,財產、責任、保證、信用保險合同及單據。財險5類,企業、機動車輛、貨物、家庭、農牧業。家庭財產兩全險也納稅
10.技術合同:開發、轉讓、咨詢、服務
技術轉讓:包括專利申請轉讓非專利技術轉讓法律、會計、審計屬于管理咨詢不征
書據 11.產權轉移書據(不動產、無形資產)
包括:財產所有權 版權商標專用權 專利權 專有技術使用權 專利實施許可 土地使用權出/轉讓合同 商品房銷售
個人無償贈送不動產所簽訂的“個人無償贈與不動產登記表”
立據人
賬簿 12.營業賬簿
包括:日記賬簿和各明細分類賬簿,記載生產經營活動的財務會計核算賬簿,不包括事業單位預算賬、工會的賬。金融企業的各種登記簿,空白憑證登記簿、有價單證登記簿、現金收付登記簿等,屬于內部備查,不征收印花稅。
立賬簿人
證照 13.權利、許可證照(僅列舉的5個要交)
包括:房屋產權證、工商營業執照、商標注冊證、專利證、土地使用證
領受人

?小稅種)印花稅2

計稅依據的特殊規定 稅收優惠 征收管理
1.上述憑證以“金額”、“收入”、“費用”作為計稅依據的,應當全額計稅,不得作任何扣除。
2.同一憑證,載有兩個或兩個以上經濟事項而適用不同稅目稅率,分別記載金額的,分別計算,未分別記載金額的,按稅率高的計稅。
3.按金額比例貼花的應稅憑證,未標明金額的,應按照憑證所載數量及國家牌價計算金額;沒有國家牌價的,按市場價格計算金額,然后按規定稅率計算應納稅額。
4.應稅憑證所載金額為外國貨幣的,應按書立當日外匯牌價折合成人民幣,計算應納稅額。5.應納稅額不足1角的,免納印花稅;1角以上的,其稅額尾數不滿5分的不計,滿5分的按1角計算。
6.有些合同,在簽訂時無法確定計稅金額,可在簽訂時先按定額5元貼花,以后結算時再按實際金額計稅,補貼印花。

7.應稅合同在簽訂時納稅義務即已產生,不論合同是否兌現或是否按期兌現,均應貼花完稅。
對已履行并貼花的合同,所載金額與合同履行后實際結算金額不一致的,只要雙方未修改合同金額,一般不再辦理完稅手續。
8.對有經營收入的事業單位,記載經營業務的賬簿,按每件5元。

9.商品購銷活動中,采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同,應按合同所載的購、銷合計金額計稅貼花。
10.施工單位將自己承包的建設項目,分包或者轉包給其他施工單位所簽訂的分包合同或者轉包合同,應按新的分包或轉包合同所載金額計算應納稅額。 11.從2008年9月19日起,對證券交易印花稅政策進行調整,由雙邊征收改為單邊征收,即只對賣出方(或繼承、贈與A股、B股股權的出讓方)征收證券(股票)交易印花稅,對買入方(受讓方)不再征稅。稅率仍保持1‰。

12.運輸合同:(1)對國內各種形式的貨物聯運:凡在起運地統一結算全程運費的,應以全程運費作為計稅依據,由起運地運費結算雙方繳納印花稅;凡分程結算運費的,應以分程的運費作為計稅依據,分別由辦理運費結算的各方繳納印花稅。(2)對國際貨運,凡由我國運輸企業運輸的,不論在我國境內、境外起運或中轉分程運輸,我國運輸企業所持的一份運費結算憑證,均按本程運費計算應納稅額。 由外國運輸企業運輸進出口貨物的,外國運輸企業所持的一份運費結算憑證免納印花稅
【特殊】證券交易印花稅由出讓方依成交價格按1‰稅率計算稅額。還涉及:(1)在上交所、深交所、全國中小企業股份轉讓系統買賣、繼承、贈與優先股所書立的股權轉讓書據;(2)在全國中小企業股份轉讓系統買賣、繼承、贈與股票所書立的股權轉讓書據。
【新增】香港市場投資者通過滬港通買賣、繼承、贈與上交所上市A股,按照內地現行稅制規定繳納證券(股票)交易印花稅。內地投資者通過滬港通買賣、繼承、贈與聯交所上市股票,按香港特別行政區現行稅法規定繳納印花稅

已稅憑證的副本或抄本 如果副本或抄本視同正本使用的,則應另貼印花 征納稅方法:

1、自行貼花:①只有在自行貼花并注銷或劃銷后,才算完整履行納稅義務②對于已貼花的憑證金額增加的,應補貼;多貼,不退稅

2、匯貼:一份憑證稅額超過500元,應申請填寫繳款書

3、匯繳:應持有匯繳許可證,采用按期匯總繳納的,匯總繳納的期限為1個月。方式一經選定,1年內不得改變

4、委托代征法:稅務機關委托工商行政管理機構代售印花稅票,按代售金額5%支付手續費。

納稅環節:書立或領受時貼花

納稅地點:就地納稅

應納稅額的計算方法
1.適用比例稅率的應稅憑證,以憑證上所記載的金額為計稅依據,計稅公式為:
應納稅額=計稅金額×比例稅率
2.適用定額稅率的應稅憑證,以憑證件數為計稅依據,計稅公式為:
應納稅額=憑證件數×固定稅額(5元)

管理與處罰:【自帶】

1、統一設置印花稅應稅憑證登記簿。憑證應保存10年,有不建立登記簿、拒不提供憑證等情形時可以核定征收。

2、無罪處罰: ①未貼、少貼、未注銷或未劃銷的,追繳其不繳或少繳的稅款、滯納金,并處不繳或少繳的稅款50%以上5倍以下罰款 ②凡匯總繳納的憑證,應加注稅務機關指定的匯繳戳記,對納稅憑證按規定期限保管,如違反,責令限期改正,處2千元以下罰款;情節嚴重處2千元以上1萬元以下的罰款

3、有罪處罰:

①揭下重用的,追繳其不繳或少繳應繳的稅款、滯納金,并處應補繳的稅款50%以上5倍以下罰款;

②偽造稅票,責令改正處2000元以上1萬元以下罰款;嚴重的,處1萬以上5萬以下罰款。

③逾期不繳或少繳的追繳其應納稅款,并處應補繳稅款50%以上5倍以下的罰款;嚴重的,撤消其匯繳許可證(以上3條構成犯罪的,追究刑事責任)一般就地納稅對于全國性商品物資訂貨會(包括展銷會、交易會等)上所簽訂合同應納的印花稅,由納稅人回其所在地后及時辦理貼花完稅手續;對地方主辦、不涉及省際關系的訂貨會、展銷會上所簽合同的印花稅,其納稅地點由各省、自治區、直轄市人民政府自行確定。

慈善性捐贈財產所立書據 將財產贈送政府、撫養孤老傷殘的社會福利單位及學校所書立的書據(僅限3種情況)
農副產品收購合同 國家指定的收購部門與村民委員會、農民個人簽定的合同
無息、貼息貸款合同 各專業銀行按政策發放的無息貸款及按規定發放的給予貼息的貸款項目所簽定的合同
國外優惠貸款合同 外國政府或國際金融組織向我國提供優惠貸款所立的合同
生活居住房屋租賃合同 房地產管理部門與個人簽定的用于生活居住的租賃合同
農牧業保險 不包括農牧業借款合同
特殊運輸憑證 軍事物資、搶險救災物資(有證明)、新建鐵路的工程臨管線
企業改制過程中有關印花稅征免規定

【區分免稅和不征稅:銀行內部備查賬】

1、債轉股增加的資金,貼

2、評估增加的資金,貼

3、因改制簽訂產權轉移書據,免

4、各類應稅合同僅改變執行主體,其它條款未變動且已貼花,不貼

5、股權分置改革中因非流通股股東向流通股股東支付對價,股權轉讓免

6、高校學生公寓租賃(與學生簽訂)。

7、商品儲備業務

8、購買住房作為公租房,公租房租賃雙方

9、改造安置房

小稅種(八)城建稅及教育費附加

納稅人 計稅依據 稅率 稅收優惠 征收管理及納稅申報
納稅人:負有繳納“三稅”義務的納稅人;自2010年12月1日起,對外商投資企業、外國企業及外籍個人也征。

特點:1.稅款專款專用2.附加稅3.城鎮規模設計不同比例稅率

注:教育費附加稅率3%地方教育費附加2% ?進口不征 出口不退

出口貨物|‘免抵退’稅額|A>|應納稅額|B 其城建稅=(A-B)*稅率

應納稅額=納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅×稅率

·查補的“三稅”應補繳城建稅,但不包括三稅的罰款和滯納金,城建稅也要同時繳納滯納金和罰款

·經國家稅務總局正式審核批準的當期免抵的增值稅稅額應計算城建稅及教育費附加

·城建稅進口不征,出口不退,出口免抵要繳,隨“三稅”的減免而減免

1、市區?? 7%

2、縣、鎮 5%

3、其他?? 1%

適用稅率:一般以納稅人所在地的規定稅率執行,但:

1、代扣代繳以受托方所在地適用稅率為準

2、流動經營無固定場所,按經營地的適用稅率

1、隨“三稅”的減免而減免;

2、對因減免稅而需進行“三稅”退庫的城建稅也同時退庫

3、對進口產品代征的增值稅,消費稅,不征城建稅及教育費附加

4、對三稅實行先征后返、先征后退、即征即退的,除另有規定,一律不予退(返)還城建稅和教育費附加;

5、對國家重大水利工程建設基金免征城市維護建設稅和教育費附加。

(教育費附加類似,稅率3%)

納稅環節:繳納“三稅”的同時繳納

納稅地點:繳納“三稅”的地點,四種特殊情況:

1、代征代扣“三稅”的,其城建稅在代扣代收地

2、跨省開采的油田,下屬生產單位與核算單位不在一個省內的,生產的原油在油井所在地繳納;由核算單位按照各油井的產量和規定稅率,計算匯撥各油井繳納(這條比較資源稅,不要混)

3、管道局輸油的收入,在取得收入的管道局所在地繳納(因為其交的營業稅是這樣)

4、流動經營無固定場所,隨“三稅”在經營地按適用稅率繳納

納稅期限:增值稅、消費稅為1、3、5、10、15日或1個月,營業稅為5、10、15或1個月;具體的由稅務機關根據應納稅額的大小核定,不能按照固定期限納稅的,可以按次納稅。

?小稅種煙葉稅法

納稅人及納稅范圍 應納稅額計算 稅率 征收管理及納稅申報
納稅人: 境內收購煙葉的單位(煙草公司或受其委托)

范圍:晾曬煙葉、烤煙葉

收購金額*稅率

收購金額=收購價款*(1+10%)? 10%為價外補貼

進項稅=收購價*1.1*1.2*13%

比例稅率:20%【中華人民共和國煙葉稅暫行條例】

教育費附加(3%)+地方教育費附加(2%)

納稅時間:納稅人收購煙葉的當天。=付訖收購煙葉款或開具收購煙葉憑證

納稅地點:收購地的主管稅務機關申報納稅(地稅)

=縣級地方稅務局或其所指定的稅務分局、所。

納稅期限:納稅義務發生起30日內(具體有主管稅務機關核定)

?稅種(船舶噸稅

納稅人及納稅范圍 應納稅額計算 稅收優惠 征收管理及納稅申報
《中華人民共和國船舶噸稅暫行條例》,自2012年1月1日起施行。

自中華人民共和國境外港口進入境內港口的船舶。

噸位設置:普通和優惠稅率 按照船舶凈噸位和噸位執照期限征收

應納稅額=船舶凈噸位×定額稅率(元)

拖船和非機動駁船分別按相同凈噸位船舶稅率的50%計征稅款

拖船每1千瓦=凈噸位0.67噸

(一)直接優惠
下列船舶免征噸稅:1.應納稅額在人民幣50元以下的船舶;
2.自境外以購買、受贈、繼承等方式取得船舶所有權的初次進口到港的空載船舶;3.噸稅執照期滿后24小時內不上下客貨的船舶;4.非機動船舶(不包括非機動駁船);5.捕撈、養殖漁船;6.避難、防疫隔離、修理、終止運營或者拆解,并不上下客貨的船舶;7.軍隊、武裝警察部隊專用或者征用的船舶;8.依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使領館、國際組織駐華代表機構及其有關人員的船舶。
(二)延期優惠在噸稅執照期限內,應稅船舶發生下列情形之一的,海關按照實際發生的天數批注延長噸稅執照期限:1.避難、防疫隔離、修理,并不上下客貨;2.軍隊、武裝警察部隊征用;
3.應稅船舶因不可抗力在未設立海關地點停泊的,船舶負責人應當立即向附近海關報告,并在不可抗力原因消除后,向海關申報納稅。
1.征收機關:海關。
2.納稅義務發生時間:應稅船舶進入港口當日。3.納稅期限:應稅船舶負責人應當自海關填發噸稅繳款憑證之日起15日內向指定銀行繳清稅款。未按期繳清稅款的,自滯納稅款之日起,按日加收滯納稅款0.5‰的滯納金。
4.處罰:應稅船舶有下列行為之一的,由海關責令限期改正,處2000元以上3萬元以下罰款;不繳或者少繳應納稅款的,處不繳或者少繳稅款50%以上5倍以下的罰款,但罰款不得低于2000元:
(1)未按照規定申報納稅、領取噸稅執照的;
(2)未按照規定交驗噸稅執照及其他證明文件的。【自帶罰則】

5.修理導致凈噸位變化,執照有效,提供修理

證明文件。

?稅種(十一)關稅(1)?

納稅范圍 稅率 稅收優惠
征稅對象:

準許進出境的貨物(貿易性商品)和物品(入境旅客隨身攜帶的行李物品、個人郵遞品、各種運輸工具上的服務人員攜帶進口的自用物品、饋贈物品以及其它方式進境的個人物品)

納稅義務人:

進口貨物的收貨人、出口貨物的發貨人、進出境物品的所有人以及推定所有人(攜帶進境的,為攜帶人;分離運輸的行李,為相應的進出境旅客;郵遞方式進境的,為收件人;郵遞或其他方式出境的,為寄件人或托運人)

進口關稅稅率:

①種類:2002年起,進口關稅分為:最惠國稅率、協定稅率、特惠稅率、普通稅率、關稅配額稅率以及暫定稅率等;

②計征辦法:進口商品多數實行從價稅,對部分產品實行:從量稅(原油、啤酒、膠卷)、復合稅(錄像機、放像機、攝像機、數字照相機、攝錄一體機)、選擇稅(稅額較高)、滑準稅(關稅配額外棉花)

③暫定稅率(優先適用優惠稅率或最惠國稅率):部分進口原材料、零部件、農藥原藥和中間體、樂器及生產設備;配額稅率:小麥、玉米、尿素等部分進口農產品和化肥。

特別關稅:報復性關稅、反傾銷稅與反補貼稅、保障性關稅。

稅率的運用:

1、進出口貨物,應按納稅人申報進口或者出口之日實施的稅率征稅。

2、進口貨物到達前,經海關核準先行申報的,應該按照裝載此貨物的運輸工具申報進境之日實施的稅率征稅。

3、進出口貨物的補稅和退稅,應按該進出口貨物原申報進口或出口之日所實施的稅率。

但有特例情況:

①原按特定減免后補稅,按再次填寫報關單申報辦理之日稅率;

②保稅性質進口貨物轉內銷,按申報轉為內銷之日稅率;擅轉,按查獲日;

③暫時進口轉正式進口,按申報正式進口之日稅率;

④分期支付租金,分期付稅,按再次填寫報關單申報辦理稅率;

⑤溢卸、誤卸需征,按原運輸工具申報進口日實施的稅率,無法查明,按補稅當天稅率;

⑥稅則歸類的改變、完稅價格的審定或其它工作差錯需補稅的,按原征稅日期稅率;

⑦批準緩稅進口以后交稅,不論分期或是一次交清,按原進口之日稅率;⑧查獲的走私補稅,按查獲日期稅率。

分為法定減免、特殊減免、臨時減免(國務院決定后兩者)

法定減免:

1、稅額50元以下的一票貨物,免;

2、無商品價值的廣告品和貨樣;

3、外國政府國際組織無償贈送的物資;

4、進出境運輸工具裝載的途中必需燃料、物料和飲食用品。

5、經海關核準暫時進出境的,并在6個月內復運進出境的貨樣、展覽品等貨物,收發貨人提供稅款保證金的,可暫免

6、為境外加工而需進口的料件等,先按實際出口的成品數量免征進口關稅;或對進口料件先征進口關稅,再按實際際出口的成品數量予以退稅

7、因故退還的已征出口關稅的出口貨物和已征進口關稅的進口貨物,經海關審查屬實,可免進、出口關稅,但已征關稅不予退還

8、進口貨物有以下情形,海關查明屬實,可減免進口關稅:

A、在境外運輸途中或在起卸時,遭受損壞或損失的。B、起卸后海關放行前,因不可抗力遭受損壞和損失C、海關查驗時已經破漏、損壞的或者腐爛,經證明不是保管不慎造成的。

9、無代價抵償貨物,即進口貨物在征稅放行后,發現貨物殘損、短少或品質不良,而由國外承運人、發貨人或保險公司免費補償或更換的同類貨物,可以免稅。如未退運,其進口的無代價抵償貨物應照章征稅。

特定減免:(政策性減免)

包括科教用品、殘疾人專用品、扶貧慈善性捐款、加工貿易產品(加工貿易和補償貿易,進料加工;剩余料件或增產產品轉內銷時,如果來料加工,進口總值2%內,價值3000元以下免;如是進料加工,進口總值2%內,價值5000元以下免)、邊境貿易進口物資(邊民互市每人每日8000元以下免關稅和增值稅,邊境小額貿易除煙、酒、化妝品等外,減半征收關稅及增值稅)、保稅區進出口貨物、出口加工區進出口貨物、進口設備,特定行業或用途的減免

臨時減免稅:

臨時減免由海關總署或會同財政部按照國務院的規定,根據某個單位、某類商品、某個時期或某批進出口貨物的特殊情況,對其進口應稅貨物特案予以關稅減免。

?小稅種(十一)關稅(2)?

一般進口貨物的完稅價格 出口貨物完稅價格 完稅價格中各項費用
一、以成交價格為基礎的完稅價格 進口貨物海關估價方法 以成交價格為基礎的完稅價格

由海關以該貨物向境外銷售的成交價格為基礎確定。

①包括貨物運至境內輸出地點裝卸前的運輸及其相關費用、保險費。

②其中包含的出口關稅,應當扣除;

③其中支付給境外的傭金,如單獨列明,應扣除;未列明,不能扣。

不包括:

1.出口關稅稅額;
2.支付給國外的傭金,如與貨物的離岸價格分列,應予扣除;未分列則不予扣除。

3.售價中含離境口岸至境外口岸之間的運費、保險費的,該運費、保險費可以扣除。

出口貨物應納稅額=完稅價格×出口關稅稅率

海關估價法:

1、相同貨物

2、類似貨物

3、成本+利潤+一般費用+境內運保費

4、其它合理方法(不適用倒扣的方法)

1、以一般陸、海、空運方式進口貨物:①運費應計算至卸貨口岸(海運),目的地口岸(空運、陸運)

②運費和保險費的實際支出費用計算。

無法確定的,運費應按照該貨物進口同期運輸行業公布的運費率計算;

保險費可按”貨價+運費”的3‰估算。

2、以其他方式進口貨物:

①郵運的進口貨物,應當以郵費作為運輸及其相關費用、保險費;②以境外邊境口岸價格條件成的鐵路或公路運輸進口貨物,海關應按照貨價的1計算運輸及其相關費用、保險費;③進口貨物的自駕進口的運輸工具,海關在審定完稅價格時,可以不另行計入運費

進口貨物完稅價格=貨價+運輸費用(包括貨物運抵中國關境內輸入地起卸前的運輸、保險和相關費用等)

1、需計入完稅價格的項目:

①由買方負擔的除購貨傭金外的傭金和經紀費。(不包括買方傭金)

②由買方負擔的包裝材料和包裝勞務費用、以及與該貨物視為一體的容器費用

③與該貨物的生產和境內銷售有關的,由買方免費或低于成本的方式提供并可以按適當比例分攤的料件、工具、模具、消耗材料及類似貨物的價款,以及在境外開發、設計等相關服務的費用

④與該貨物有關的,并作為賣方向我國銷售該貨物的一項條件,應由買方直接或間接支付的特許權費。(不包括境內復制權費)

⑤賣方直接或間接從買方對該貨物進口后獲得的收益。

2、下列費用如能與貨物實付或應付價格區分,不計入完稅價格:

①貨物運抵境內輸入點后的運輸費用;

②進口關稅及其他國內稅(主要指增值稅和消費稅)

③機械、設備等貨物進口后的基建、安裝、裝配、維修和技術服務的費用。

④境內復制進口貨物而支付的費用

⑤境內外技術培訓及境外考察費用

㈠進口貨物的價格不符合成交價格條件或成交價格不確定的,應按下列順序估價:

1、相同或類似貨物成交價格方法注:應在海關接受申報進口之日的前后各45天(且有多個價格時適用最低價)相同商業水平且進口數量基本相同,對因運輸距離及方式不同,產生的差異應調整

2、倒扣價格方法

3、計算價格方法

4、其他合理方法,但不得使用下列方法:

①境內生產的貨物在境內銷售的價格

②可供選擇的價格中較高的價格

③以計算價格方法規定的有關事項之外的價值或費用計算的價格

④貨物在出口地市場銷售的價格

⑤出口到第三國或地區的銷售價格

⑥最低限價或武斷虛構的價格

⑵對買賣雙方有特殊關系的規定

①向境內無特殊關系的買方出售相同或類似貨物的成交價格

②按照使用倒扣價格確定的相同或類似貨物的完稅價格

③按照使用計算價格確定的相同或類似貨物的完稅價格

?稅種(十一)關稅(3?

特殊進口貨物的完稅價格 原產地規定 征收管理及納稅申報
一、加工貿易進口料件及其制成品:

1、進口時需征稅的進料加工進口料件,以該料件申報進口時的價格估定。

2、內銷的進料加工進口料件或其制成品,以料件原進口時的價格估定。不能確定海關以接受內銷申報的同時或大約同時進口的與料件相同或類似的貨物的進口成交價格。

3、內銷的來料加工進口料件或其制成品,以接受內銷申報的同時或者大約同時進口的與料件相同或類似的貨物的進口成交價格為基礎。

4.加工企業內銷加工過程中產生的邊角料或副產品以海關審查確定的內銷價格作為完稅價格。

5.出口加工區內的加工企業內銷的制成品,以接受內銷申報的同時或者大約同時進口的與料件相同或類似的貨物的進口成交價格為基礎。 。

6、保稅區內的加工企業內銷的進口料件或其制成品,同上。

7、加工貿易加工過程中產生的邊角料,以申報內銷時的價格估定。

二、保稅區、出口加工區貨物

銷往區外、從保稅倉庫內銷的進口貨物,以海關審定的價格為完稅價;對經審核銷售價不能確定的,海關按照一般進口貨物估價辦法的規定,估定完稅價。

在保稅區、出口加工區或保稅倉庫中發生的倉儲、運輸及其他相關費用,應計入銷售價。

三、運往境外修理的貨物

出境向海關報明,在規定期限內又復運進境的,以海關審定的境外修理費和料件費為完稅價格。

四、運往境外加工的

完稅價格=境外的(加工費+料件費)+進境的運保費+相關費用

五、暫時進境的

6個月免稅,之后按海關確定的留購價格作為完稅價格。

六、租賃方式進口貨物:

①以租金方式對外支付的租賃貨物,租賃期間用海關審定的租金

②留購的租賃貨物,用審定的留購價格

③申請一次性繳納稅款的,經海關同意,可按一般進口貨物估價方法的規定估定。

七、予以補稅的減免稅貨物

完稅價格=海關審定的該貨物原進口時的價格×【1-申請補稅時的已使用時間(月)÷(監管年限×12)】稅率用再次填寫報關單稅率

八、易貨、寄售、捐贈、贈送等其它方式進口的貨物

應當按完稅價格辦法第六條。進口載有專供數據處理設備用軟件的介質,以介質本身的價值或成本為基礎確定完稅價格。(介質的價值或成本與所載軟件的價值分列)美術攝影聲音圖像影視游戲電子出版物的介質除外。

一、全部產地生產標準:

1、在該國領土或領海內開采的礦產品;

2、在該國領土上收獲或采集的植物產品;

3、在該國領土上出生或由該國飼養的活動物及從其所得產品;

4、在該國領土上狩獵或捕撈所得的產品;

5、在該國的船只上卸下的海洋捕撈物,以及由該國船只在海上取得的其他產品;

6、在該國加工船加工上述第5項所列物品所得的產品;

7、在該國收集的只適用于作再加工制造的廢碎料和廢舊物品;

8、在該國完全使用上述1至7項所列產品加工成的制成品。

二、實質性加工標準:

是指產品加工后,在進出口稅則中四位數稅號一級的稅則歸類已經有了改變

或者加工增值部分所占新產品總值的比例已超過30%及以上的。

一、關稅繳納(不適用征管法的規定

1、申報時間:

①進口貨物自運輸工具申報進境之日起14日內;

②出口貨物運抵海關監管區后裝貨的24小時以前

2、納稅期限:填發繳款書之日起15日內。

3、因不可抗力或國家稅收政策調整的情形下,經海關總署批準,可延期繳納,最長不超過6個月。

二、強制執行

1、征收關稅滯納金:

關稅滯納金=滯納關稅稅額×0.5‰×滯納天數【算頭算尾】

2、強制征收:如納稅義務人自海關填發繳款書之日起3個月仍未繳納稅款,經海關關長批準,海關可以采取強制扣繳、變價抵繳等強制措施。

三 、關稅退還 (海關發現后應立即退還)

如遇到以下情況,納稅義務人可自繳納稅款之日起一年內,書面聲明理由,連同原納稅收據向海關申請退稅并加算同期銀行活期存款利息。

1、因海關誤征,多納稅款的。

2、海關核準免驗進口貨物,在完稅后,發現有短卸情形,經海關審查認可的。

3、已征出口關稅的貨物,因故未將其運出口,申報退關,經海關查驗屬實的(品種規格原因原狀進出境查驗屬實可退)

四、關稅補征和追征

1、非納稅人責任的,補征期1年;(從納稅或放行之日起)

2、納稅人責任的,海關在3年內追征,并加收滯納金。

五、關稅納稅爭議:

可申請復議,但應先納稅,逾期則構成滯納,海關有權采取強制執行措施。填發繳款書之日起30日內申請復議;海關收到申請之日起60日內作出復議決定;收到復議決定書之日起15日內提起訴訟。

?小稅種(十二)資源稅?

征稅范圍 計稅依據稅率 稅收優惠 征收管理及納稅申報 備注
納稅義務人:

在我國境內開采應稅資源的礦產品或生產鹽的單位和個人,在自用或銷售時一次性征稅。屬于價內稅

1、對外資、外國企業、外籍人員也征。

2、自2011-11-1起,開采陸上和海洋的油氣資源的中外合作油氣田、開采海洋油氣資源的自營油氣田,不再繳納礦區使用費,依法繳納資源稅。3、獨立礦山、聯合企業(本單位應稅產品稅額)和其他收購未稅礦產品的單位(包括個人)(核定)為資源稅的扣繳義務人;中外合作油氣田的資源稅由作業者負責代扣

稅目(征稅范圍)都是初級原礦

1、原油:開采的天然原油征稅;人造石油不征稅

2、天然氣:指專門開采或與原油同時開采的天然氣,不包括煤礦生產的天然氣(瓦斯)

3、煤炭:原煤征,包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤

4、其他非金屬礦原礦,是指除上列產品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦

5、黑色金屬礦原礦(鐵礦、錳礦、鉻礦)

6、有色金屬礦原礦

7、鹽。包括固體鹽、液體鹽? 固體鹽,包括海鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽

伴采的其它應稅礦產品,凡未單獨規定適用稅額,一律按主礦產品或視同主礦產品稅目征收

未列舉名稱礦由人民政府決定征收或暫緩,報財政局和國家稅務總局備案

稅率實行從量+從價稅率,實行級差調節原則?

從價定率征收:原油、天然氣6%-10%,煤炭2014年12月1日起2%-10%;輕稀土(內蒙古11.5%,四川9.5%,山東7.5%),中重稀土27%,鎢6.5%,鉬11%(2015年5月1日起)

價款和價外費用 (折合率1年內不得變更)

應納稅額=(不含增值稅)銷售額×稅率

從價定率征收的計稅依據——銷售額 銷售額為納稅人銷售應稅產品(原油、天然氣、煤炭)向購買方收取的全部價款和價外費用(如違約金、優質費等),但不包括收取的增值稅銷項稅額。【提示】與應稅礦產品繳納增值稅的銷售額一致。

【新增:特殊情形】(1)納稅人開采應稅產品由其關聯單位對外銷售,按關聯單位銷售額征收資源稅;既有對外銷售,又有將應稅產品用于連續生產非應稅產品或其它自用,對自用的這部分應稅產品,按對外平均售價征收資源稅。(2)納稅人將其開采的應稅產品直接出口,按離岸價格(不含增值稅)征收資源稅。

從量定額征收:應納稅額=課稅數量×單位稅額

代扣代繳應納稅額=收購未稅礦產品的數量×適用的單位稅額(獨立礦山、聯合企業適用本單位的稅額標準,其它單位按稅務機關核定的稅額標準)

新增:開采海洋或陸上油氣資源的中外合作油氣田,按實物量計算繳納資源稅,以開采量扣除作業用量、消耗量之后的產量為課稅數量,由作業者代扣資源稅。

確定課稅數量1開采或生產應稅產品實際銷售數量和視同銷售的自用數量。

2不能準確提供應稅產品銷售數量的,以應稅產品的產量或主管稅務機關確定的折算比換算。3.納稅人在資源稅納稅申報時,除財政部、國家稅務總局另有規定外,應當將其應稅和減免稅項目分別計算和報送

4納稅人以自產的液體鹽加工固體鹽,按固體鹽稅額征稅,以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽,其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。

5.金屬和非金屬礦產品原礦,按選礦比折算原礦數量。

選礦比=精礦數量/耗用原礦數量

1、開采原油過程中用于加熱、修井的原油,免稅

2、納稅人在生產過程中,因意外或自然災害遭受重大損失的,由省、自治區、直轄市人民政府可酌情決定減免。

3、鐵礦石資源減按80%征收

4、尾礦再利用,不再征收。

5、2007年1月1日起,對地面抽采煤層氣也稱煤礦瓦斯,暫不征收資源稅。

6.油氣減征資源稅項目:1)油田范圍內運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣,免征資源稅。2)對稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40%。3)對三次采油資源稅減征30%。4)對低豐度油氣田資源稅暫減征20%。5)對深水油氣田資源稅減征30%。

7.煤炭減征資源稅項目:1)對衰竭期煤礦開采的煤炭,資源稅減征30%。2)對充填開采置換出來的煤炭,資源稅減征50%。

納稅義務發生時間:

銷售的,同增值稅、消費稅;

自用的,移送使用當天;

分期收款:合同規定的收款日期

預收款:發出應稅產品;

扣繳的:支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑證當天。

納稅期限(同增值稅、消費稅)

按月的,期滿10日內申報納稅其余的,5日預繳,次月1日起10內申報納稅并結清上月稅款

納稅地點:

1、凡是繳納資源稅的納稅人,都應當向應稅產品開采或者生產地主管稅務機關繳納。

2、屬于跨省開采,生產單位和核算單位不在同一省、自治區、直轄市的,一律在開采地納稅,按開采地的銷售量及適用稅額計算

3、扣繳義務人代扣代繳的,向收購地主管稅務機關納稅

新增:煤炭從價征收的資源稅
1.納稅人開采原煤:(1)直接對外銷售的:原煤應納稅額=原煤銷售額×適用稅率?  銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運輸費用。(2)將開采的原煤自用于連續生產洗選煤的,在原煤移送使用環節不繳納資源稅;自用于其他方面的,視同銷售原煤。

2.納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤:(1)洗選煤對外銷售: 洗選煤應納稅額=洗選煤銷售額×折算率×適用稅率 洗選煤銷售額包括洗選副產品的銷售額,不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運輸費用。(2)洗選煤自用的:視同銷售洗選煤。

3.納稅人同時以自采未稅原煤和外購已稅原煤加工洗選煤的,應當分別核算;未分別核算的,按洗選煤對外銷售計算繳納資源稅。

新增:原油、天然氣資源稅計算
對開采稠油、高凝油、高含硫天然氣、三次采油的陸上油氣田企業及低豐度油氣資源,根據上年符合上述減稅規定的原油、天然氣銷售額占其原油、天然氣總銷售額的比例,確定資源稅綜合減征率和實際征收率,計算資源稅應納稅額? 綜合減征率=∑(減稅項目銷售額×減征幅度×6%)÷總銷售額
實際征收率=6%-綜合減征率
應納稅額=總銷售額×實際征收率

新增:稀土、鎢、鉬資源稅計算(2015年5月1日起)

1.納稅人開采原礦:(1)直接對外銷售或視同銷售的:可采用成本法或市場法將原礦銷售額換算為精礦銷售額,銷售額不含從坑口到車站、碼頭的運輸費用。(2)將開采的原礦自用于連續生產精礦的,在原礦移送使用環節不繳納資源稅;自用于其他方面的,視同銷售精礦。

2.納稅人將其開采的原礦加工為精礦:(1)精礦對外銷售:按精礦銷售額計算資源稅,精礦銷售額不包括從洗選煤廠到車站、碼頭或用戶指定運達地點的運輸費用。(2)精礦自用的或視同銷售的:按精礦銷售額計算。

3.納稅人同時以自采未稅原礦和外購已稅原礦加工精礦的,應當分別核算;未分別核算的,按未稅原礦加工精礦計算繳納資源稅。

增值稅與資源稅的結合

1、銷售的,征資源稅,增值稅2、自用的,除液體鹽連續加工固定鹽之外的自用,如投資、福利贈送等,以自用數量為課稅數量,征資源稅;以平均價格征收增值稅3、若是應稅產品連續加工成非應稅產品,如原礦加工精礦等,征資源稅,不征增值稅。無法掌握自用原礦數量的,按選礦比或折算比折算原煤數量

4、若是連續生產應稅產品的,對自用的不征資源稅,不征增值稅,按加工的應稅產品的數量征資源稅(如鹽的規定)

納稅人以自產的液體鹽加工固體鹽,按固體鹽稅額征稅,以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽,其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。居民煤炭制品、天然氣、食用鹽適用13%的稅

小稅種十三)土地增值稅1

納稅人及征稅范圍 計稅依據稅率 稅收優惠 征收管理 備注
一、納稅義務人:只要有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權,并取得收入,都是納稅人。

二、征稅范圍的界(三點須同時符合

1、轉讓的土地使用權是否屬于國家;

2、土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權是否發生轉讓。(不包括出讓=一級市場上的轉讓)

3、房地產是否取得收入

、征稅范圍的具體判定

增值率 稅率 扣除數 1、建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20的,免征。超過,全額征收。2、企事業單位社會團體轉讓舊房作為租房房源且增值額不超過扣除項目的 20%免征。

3、因國家征用、收回的房地產,免征。

4、因實施城市規劃、國家建設需要而搬遷,由納稅人自行轉讓的房產,免征。

 

對已經實行預征辦法的地區,可根據不同類型房地產的實際情況,確定適當的預征率。除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低1.5%,西部地區省份不得低于1%。
1、申報時間:納稅人簽訂房地產轉讓合同之日起7天內。2、納稅地點:房地產所在地主管稅務機關申報

A、納稅人是法人的,房產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時,在原管轄稅務機關申報,否則房地產坐落地

B、納稅人是自然人的,房產坐落地與其居住所在地一致時,在住所所在地,否則在過戶手續所在地稅務機關

納稅人有下列情況按房地產評估價格計算征收:

1、隱瞞、虛報房地產成交價格的

2、提供扣除項目金額不實的。

3、轉讓房地產的成交價格低于評估價格,無正當理由的

4、舊房及建筑物的轉讓

既無評估價格又無購房發票的,需要核定征收。能提供契稅完稅憑證的,準予扣除,但不作為加計5%的基數。

≤50% 30% 0
(50%—100%] 40% 5%
(100—200%] 50% 15%
有關事項 是否屬于征稅范圍 >200% 60% 35%
1、出售 征稅:①出售國有土地使用權;包括出售、交換和贈與②地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓;③存量房地產買賣 四級超率累進稅率

計算步驟:

1、計算應稅收入總額

2、計算扣除項目的金額合計

3、計算土地增值額

增值額=轉讓房地產收入---準予扣除項目金額

4、計算增值稅與扣除項目金額的百分比

增值率=增值額÷扣除項目金額

5、確定適用的稅率,計算應納稅額

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目×扣除系數

2、繼承、贈予 法定繼承不征;非公益性贈予的征
3、出租 不征(無權屬轉移)
4、房地產抵押 抵押期不征;抵押期滿償債的,不征;不能償還債務,抵債的,征。
5、房地產交換(核實免) 單位間換房有收入的,征;個人之間互換自有居住房地產,核實后不征
7合作建房 建成后自用,暫免征;轉讓(包括相互間的轉讓),征
8、企業兼并 轉讓房地產 暫免
9、代建房 不征(無權屬轉移)
10、房地產重新評估 不征(無收入)-賬面反映而已
確定增值額的扣除項目:
1、? 轉讓新建房扣除的項目:(①②③按每個項目單獨歸集,如寫字樓、會所、停車場等分別歸集)
①取得土地使用權所支付的地價款及繳納的有關費用(+契稅)。Ps:有可能配比分攤(2次)。
②房地產開發成本(土地的征用、耕地占用稅及拆遷費、前期工程、建筑安裝工程、公共配套設施費等)。
③房地產開發費用。銷售費用、管理費用、財務費用
A、納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的,其房地產開發費用為:利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。
B、納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,其允許扣除的房地產開發費用為:(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內
利息不高于銀行同類同期貸款利率;超過國家規定的上浮幅度的部分不能扣;逾期利息、加息和罰息不能扣。
既有金融機構借款,又有其他借款的,不能同時適用上述A、B;
土地清算時,已經計入房地產開放成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除
④轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅和教育費附加,印花稅(房地產開發企業不單獨扣除印花稅-已計入管理費用)
房地產開發企業,取得上述扣除項目后,另按【①+②】×20% 加計扣除費用(印花稅已記入開發費用)
2、 轉讓舊房及建筑物:(由政府批準設立的房地產評估機構估價,稅務局確認)
①舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率,不能取得評估價格但能提供購房發票的,按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度每年加計5%計算扣除;超過1年的,未滿12個月超過6個月的視為1年。
③ 取得土地使用權所支付的地價款(有時候包含在房價中了),能提供已付地價款的憑據的,可扣除
④ 轉讓環節中繳納的稅金(三稅一費) +印花稅(非房地產開發企業)營業稅的營業額按轉讓收入減除購置原價或抵債時作價后的余額計稅,稅率5%,不能減其它相關費用

?小稅種十三)土地增值稅2房地產企業的土地增值稅清算

清算單位 清算條件 收入確定 扣除項目 核定征收 備注
以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算;分期開發的,以分期項目為單位清算。

報送資料:

1、書面申請、申報表

2、竣工決算報表、地價款憑證、土地使用權出讓(或轉讓)合同、利息結算通知單、商品房購銷合同統計表、項目工程合同結算單等及收入、費用資料

3、委托中介審核的,應報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

4、稅務機關要求的其它資料。

納稅人應進行的清算:

①房地產項目全部竣工,完成銷售的;

②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

③直接轉讓土地使用權的。

主管稅務機關可要求的:

①已峻工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售面積的85%以上,或未超過85%,但剩余的可售面積已出租或自用;

②取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理清算手續的;

④省稅務機關確定的其他情況。

符合上述條件之一的納稅人,須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

非直接銷售和自用房產

1、房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:

①按本企業在同一地區,同一年度銷售的同類房地產的平均價格

②由稅務機關參照同類房地產的市場價格或評估價值

2、房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。

3、清算時,已全額開具商品房銷售發票的,按發票確認收入;無發票的,按合同記載金額;合同面積與實際測量面積不一致的,在清算前已發生補退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。

1、扣除取得土地使用權所支付的金額、開發成本、費用及轉讓房地產的有關稅金,須提供合法有效的憑證,否則不能扣除2、辦理土地增值稅清算附送的相關費用的憑證或資料不符合清算要求或不實,地方稅務核定上述四項開發成本的單位面積金額標準,據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

3、開發建造的與清算配套的公共設施:(派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信)

①建成后,產權屬于全體業主的,其成本、費用可扣除;②無償移交政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可扣除;③建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用;

4、銷售已裝修的房屋,其裝修費用可計入開發成本;預提費用,除另有規定外,不能扣除5、屬于多個房地產項目共同的成本費用,按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比或其他合理方法分攤。6、房企在工程驗收后,根據合同扣留施工企業一定比例的工程款,作為開發項目的質量保證金,施工企業就此對房企開具發票的,按發票金額扣除;未開具發票的,質保金不得扣除。7、房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

8、房企為取得土地使用權支付的契稅,視同“按國家統一規定交納的有關費用”,計入“取得土地使用權所支付的金額”。

9、(1)房企用建造的該項目房地產安置回遷戶的,視同銷售,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房企支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房企的補差價款,抵減拆遷補償費。

(2)開發企業采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

(3)貨幣安置拆遷的,房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

納稅人在清算前取得收入的,可預征。

稅務中介

按不低于預征率的征收率核定征收(不低于5%)

核定征收的情形:

1、依照法律,行政法規應設置但未設置帳簿的;

2、擅自銷毀帳簿或拒不提供納稅資料的;

3、雖設帳簿,但帳簿混亂或憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的

4、符合清算條件,未按照規定的期限辦理清算。經稅務機關責令限期清算,逾期仍不清算的;

5、申報的計稅依據明顯偏低,且無正當理由的。

清算后再有償轉讓的:

扣除項目金額=清算時單位建筑面積成本費用×銷售或轉讓面積

單位建筑面積成本、費用=清算時扣除項目的總金額÷清算時總建筑面積

清算后補繳的:

在規定的期限內補繳的,不加收滯納金。

另外評估價格是經政府批準設立的評估機構進行評估,評估價格必須經主管稅務機關確認

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